Порядок і умови укладення договору про участь в пайовому будівництві

Пайове будівництво житла - це такий вид будівництва, при якому житловий або нежитловий будинок будується за засоби громадян-пайовиків, які після здачі об'єкту стають власниками квартир в новобудові. Договір участі в пайовому будівництві - документ, до підписання якого необхідно віднестися зі всією серйозністю.

До обов'язкових умов договору пайового будівництва відносяться наступні:

1 Визначення підмета передачі конкретного об'єкту пайового будівництва означає вказівку в договорі його проектних характеристик відповідно до проектної документації. Параметри об'єкту нерухомості, які мають бути обов'язково включені в договір, ні Законом про участь в пайовому будівництві, ні Інструкцією про особливості державної реєстрації договорів участі в пайовому будівництві, має рацію, обмежень (обтяжень) прав на об'єкти нерухомого майна у зв'язку з пайовим будівництвом об'єктів нерухомого майна, затвердженою Наказом Мінюсту Росії від 09 червня 2005 р. N82, не конкретизовані.

На практиці в договорі зазвичай указуються будівельна адреса об'єкту, типова серія будинку (при типовому будівництві), кількість поверхів в будинку, номер секції і поверху, на якому знаходиться квартира, будівельний номер квартири і її площа. Додатками до договору зазвичай служать копії поетажних планів приміщень, на яких візуально наголошується місцеположення передаваних приміщень.

2 Термін передачі - істотна умова договору участі в пайовому будівництві. У ст. 6 Закону про участь в пайовому будівництві містяться нормативні вимоги до терміну передачі учасникові пайового будівництва об'єкту пайового будівництва. Відповідно до буквального тлумачення даної норми порушенням будуть тільки ті випадки, коли об'єкт пайового будівництва передаватиметься пізніше за термін, який передбачений договором.

Якщо ж об'єкт пайового будівництва буде переданий учасникові пайового будівництва раніше терміну, вказаного в договорі (а такі випадки зустрічаються в практиці), це не буде порушенням забудовником узятих на себе зобов'язань. В той же час це положення не узгоджується с п. 3 ст. 8 Закону про участь в пайовому будівництві, відповідно до якого після отримання забудовником в установленому порядку дозволи на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості забудовник зобов'язаний передати об'єкт пайового будівництва не пізніше за передбачений договором термін. При цьому не допускається дострокового виконання забудовником зобов'язання по передачі об'єкту, якщо інше не встановлене договором. У договорі має бути не тільки вказана сама можливість дострокової здачі, але і встановлені її можливі терміни.

Крім того, термін передачі об'єкту пайового будівництва має бути єдиним для всіх учасників. Проте єдиний термін здачі об'єкту пайового будівництва може розповсюджуватися як на весь об'єкт пайового будівництва, так і на його окремі частини - блок-секциі.

Блок-секцией може бути не будь-яка частина новобудови, а тільки та, яка відповідає передбаченим Законом про участь в пайовому будівництві вимогам. Вона повинна мати окремий під'їзд з виходом на територію загального користування.

Передача об'єкту пайового будівництва здійснюється по підписуваному сторонами передавальному акту або іншому документу про передачу після отримання забудовником дозволу на введення в експлуатацію об'єкту нерухомості протягом двох місяців, але не пізніше за передбачений договором термін.

Слід відрізняти передачу об'єкту будівництва від підрядчика до забудовника і передачу цього ж об'єкту від забудовника до учасника пайового будівництва. Це два разних процесу, які можуть не збігатися за часом. Акт, яким оформляється здача-приймання побудованого об'єкту (реконструйованого, відремонтованого) за договором між замовником (забудовником) і особою, що здійснює будівництво, передбачений п. 4 ст. 753 ГК РФ:

"Здача результату робіт підрядчиком і приймання його замовником оформляються актом, підписаним обома сторонами". На практиці це оформляється підписанням акту формою N КС-14.

Агентство нерухомості "Твоя Столиця, відділ пайового будівництва житла