Краще "вторічка" в руках, чим "первинка" в небі.

В даний час на Сочинському ринку нерухомості кількість багатоквартирних будинків, що будуються, збільшується з кожним місяцем. При цьому вартість квартир в одних новобудовах майже в два рази нижче, ніж в інших. Покупцеві квартири на первинному ринку, перш ніж укласти договір із забудовником, варто задуматися, чому ціни за один квадратний метр житла в будинках, розташованих в одному мікрорайоні так сильно відрізняються? Для того, щоб знайти відповідь на це питання, необхідно відповісти на ряд інших важливих вопросов.1. Чим обумовлена висока вартість квадратного метра в новобудові? Стосунки між забудовником і покупцем квартири в багатоквартирному будинку, що будується, регулює Федеральний закон РФ № 214 від 13.12.2004 "о участі в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості і про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ". Згідно цьому закону, стосунки між сторонами виникають після підписання Договору участі в пайовому будівництві, по якому Забудовник має право привертати грошові кошти покупців тільки після отримання дозволу на будівництво, публікації і надання проектній декларації і державній реєстрації забудовником права власності на земельну ділянку, надану для будівництва багатоквартирного будинку або договору оренди такої земельної ділянки. Забудовник зобов'язаний передати покупцеві квартиру, якість якої відповідає умовам договору, вимогам технічних регламентів, проектної документації і містобудівних регламентів, і іншим обов'язковим вимогам не пізніше терміну, передбаченого договором. У разі відступу від умов договори, які привели до погіршення якості об'єкту, покупець на власний вибір має право зажадати від забудовника безкоштовного усунення недоліків, зменшення ціни або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків. При порушенні терміну передачі об'єкту забудовник повинен сплатити покупцеві неустойку за кожен день прострочення. І у тому, і в іншому випадку покупець має право відмовитися від виконання договору і зажадати від забудовника повернення грошових коштів. Особливість Сочинського ринку первинного житла полягає в тому, що при будівництві багатоквартирних будинків лише частина забудовників дотримує норми Російського законодавства. Це саме та частина багатоквартирних будинків, вартість квадратного метра в яких на порядок вище, ніж в інших домах.2. Чим обумовлена низька вартість квадратного метра в новобудові? Це питання вимагає особливої уваги. Забудовниками таких будинків є, як правило, приватні особи. Схема проста на перший погляд. На земельній ділянці з дозволеним використанням під Індивідуальне Житлове Будівництво (ІЖС) будується, наприклад, 20-квартирний житловий будинок. Забудовник пропонує покупцеві внести грошову суму на підставі Попереднього договору про укладення оборудки. Об'єктом має рацію в попередньому договорі в цьому випадку, є 1/20 частка індивідуального житлового будинку, який буде побудований в майбутньому. Згідно Цивільному законодавству, за попереднім договором, сторони зобов'язуються укласти основний договір купівлі-продажу на умовах, передбачених попереднім договором, коли будинок буде побудований і зданий в експлуатацію. У випадку якщо забудовник не укладає з покупцем основний договір, покупець має право звернутися до суду з вимогою про примушення укласти договір. Але якщо будівництво не завершене, то немає об'єкту має рацію, відносно якого має бути поміщений основний договір купівлі-продажу. Таким чином, зловживання забудовниками некомпетентністю покупців породжує велику кількість прецедентів, коли покупці квартири в новобудові втрачають вкладені засоби і не стають власниками квартир. Звідси і "витікає" ціна квадратного метра3. Що можна сказати з приводу законності такого будівництва? Згідно із законом на ділянці під ІЖС дозволено будівництво будинку не вище за три житлові поверхи. Встає питання про законність будівництва п'ятиповерхового будинку на даній ділянці. Тому щоб оформити будинок, не міняючи цільове призначення ділянки, приміщення на першому і п'ятому поверхах оформляються забудовником в статус нежитлових і фіксуються як підвал і горище. Але в цьому випадку власники "квартир" на цих поверхах не мають права прописки в них. А щоб отримати право прописки, необхідно перевести приміщення в статус житлових, що спричиняє за собою великі непередбачені спочатку витрати. Що стосується підготовки проектної документації додому, то вона не є обов'язковою при будівництві індивідуального житлового будинку. Але якщо поверховість будинку вища за три поверхи, то будинок вже не є індивідуальним. До будинків, поверховістю вище за три поверхи в Містобудівному кодексі РФ вже інші вимоги, які в більшості випадків при будівництві не дотримуються, що спричиняє за собою ризик того, що будинок не буде прийнятий в експлуатацію. 4. Чи є гарантії того, що будинок буде прийнятий в експлуатацію? Згідно Містобудівному кодексу РФ існує перелік документів, які необхідно надати у відповідний орган для введення будинку в експлуатацію, окрім заяви про видачу дозволу на введення. Ось лише деякі з них: Документи, що встановлюють право, на ділянку; містобудівний план ділянки; дозвіл на будівництво; акт приймання об'єкту; документи, підтверджуючі відповідність побудованого об'єкту вимогам технічних регламентів; підтверджуючі відповідність побудованого об'єкту технічним умовам, і це тільки частина необхідних документів. Складність процедури введення будинку в експлуатацію очевидна. При цьому в деяких попередніх договорах зустрічається умова, що якщо відповідні органи не приймають будинок в експлуатацію, то забудовник звільняється від відповідальності за затримку терміну здачі будинку. Покупцям в цьому випадку залишається тільки чекати. А чекати іноді доводиться роками, не маючи можливості ні приписатися на своїй житлоплощі, ні оформити її у власність. Можна зробити вивід, що значна різниця між новобудовами існує не тільки у вартості квадратного метра, але і в законності дій забудовників і в тих ризиках, на які йде покупатель.5. Можливо, не ризикувати і придбати квартиру на вторинному ринку? Професійна відповідальність за сделі, що проводяться, привела фахівців Агентства Нерухомості "ПРОСПЕКТ" на ринок вторинного житла. Здійснюючи операції на первинному ринку, покупці стикаються з проблемами в оформленні права власності на квартири. На відміну від операцій з новобудовами, покупці "вторічки" укладають договір купівлі-продажу на квартиру в будинку, який вже побудований і зданий в експлуатацію. З цього виходить, що купувати квартири на вторинному ринку набагато безпечніше. Агентства, які дорожать своєю репутацією, вважають за свій професійний обов'язок, надаючи послуги з юридичного супроводу операцій з новобудовами, попередити покупців про всі можливі ризики придбання квартири на етапі будівництва.

Крец Ірина Юріївна

Заст. Директора агентства нерухомості "Проспект Нерухомість" Сочі.