Хто виживе на ринку нерухомості після кризи?

Ринок нерухомості в локризовий період

До середини 2007 року ринок нерухомості, як жилою так і комерційною, знаходився у стадії активного зростання. Ніщо не провіщало бурі: економічне зростання в країні, в світі, банки активно кредитують, будівельники зводять все більше площ, активно розвивається бізнес.

В умовах обмеженого часу у представників бізнесу і працездатного населення різко збільшився попит на послуги посередників на ринку нерухомості. Ріелторськие компанії росли як на дріжджах, чому явно сприяла відсутність ліцензування. Агентством нерухомості могли назватися навіть 3-4 друзі, що орендували невеликий офіс і пропонуючі посередницькі послуги на ринку нерухомості. Одні агентства спеціалізувалися тільки на житловій нерухомості (таких була більшість), інші ж займалися житловою і комерційною нерухомістю. Рідше знаходилися агентства, що спеціалізуються виключно на ринку комерційної нерухомості.

Як і вважається по законах ринку, послуги посередників були платними, іноді їх розмір доходив до 3-5% від суми операції, що укладалася. Але щасливі покупці, в передчутті радості новосілля, готові були сплатити і такі суми, благо це дозволяло зробити велику кількість і доступність "іпотечних" грошей на ринку. Для комерційної нерухомості розмір комісійних винагород ріелторів був поскромніший – до 2-3% від суми операції, що укладається, але з урахуванням вартості об'єктів комерційної нерухомості доходи агентств були украй оптимістичними і дозволяли містити власникам агентства обширний штат допоміжного персоналу: маркетологів, рекламщиков, офіс-менеджеров і кур'єрів.

Переломний момент або що трапилося після літа 2007 року.

Основними постачальниками дешевих ресурсів на ринок нерухомості були західні інвестиційні фонди. Після того, як іпотечна криза в США почала приймати все більш загрозливі масштаби, все менше залишалося фондів, охочих вкладати гроші в іпотеку, що бурхливо розвивається.

Кран іпотечних ресурсів плавно перекривався і до весни 2008 року практично зовсім був закритий. Засоби, що інвестуються в іпотеку, звичайно, залишилися, але їх об'єм скоротився в рази. Банки з меншим полюванням почали надавати кредити організаціям з "слабкою" фінансовою звітністю, неліквідним предметом застави, населенню з неофіційними доходами, підвищили ставки по кредитах, зменшили ліміти кредитування. Об'єкти нерухомості, що приймаються в забезпечення по кредитах, почали оцінюватися з дисконтом, що теж привело до скорочення можливого об'єму кредитування.

Подібні заходи насамперед відбилися на збільшенні витратної частини бізнесу і скороченні прибутковості. Підприємства сталі вимушені платити більше позикових засобів, яких у багатьох було предостатньо на момент підвищення процентних ставок. Разом з підвищенням процентних ставок і зменшення лімітів кредитування, все більше компаній почали переглядати інвестиційні програми і програми подальшого розвитку. Планована раніше експансія в регіони багатьма столичними компаніями переглядалася, об'єми її скорочувалися або проекти заморожувалися. Виникло мимовільне скорочення попиту на нерухомість. Ні, не подумайте, фізичний попит не скоротився, але він став неплатоспроможний. Як свідчить російське народне прислів'я: "бачить око – та зуб неймет".

На фоні вже розвинутої у світовому масштабі кризи все більше компаній почали скорочувати свої витрати: скорочувати офісний персонал, допоміжних працівників, зайві витрати. Багато компаній почали переїздити в офіси меншого розміру в цілях економії. Інші підприємці і організації, вимушено почали продавати нерухомість, з метою погашення інвестиційних кредитів і скорочення витрат. Все це привело до викиду на ринок додаткової пропозиції об'єктів житлової і комерційної нерухомості. А як відомо з основних законів ринкової економіки, збільшення пропозиція без яких-небудь додаткових змін призводить до зниження рівноважної ціни.

Сьогодення ринку нерухомості

Як це відбилося на агентствах нерухомості? Різке скорочення операцій на ринку привело до загострення конкуренції за клієнта – агентства сталі вимушені скорочувати розмір своїх комісійних. "Ринок продавця" перетворився на "ринок покупця". Та і ті рідкісні покупці, що мають засоби, не поспішають вкладати їх в перший об'єкт, що попався, а ретельно вибирають. Багато хто зайняв вичікувальну позицію під впливом думки аналітиків про те, що пік падіння цін на нерухомість припаде на перше півріччя 2009 року. Тепер на ринку диктує умови той, хто здатний заплатити.

Скорочення доходів агентств нерухомості, відсутність потенційних клієнтів і штиль на ринку неминуче привів до того, що крупні агентства нерухомості почали скорочувати додаткові витрати, пов'язані із змістом допоміжного офісного персоналу, об'єм реклами. Серед дрібніших же агентств нерухомості, які часто складалися з декількох ріелторів, що орендують спільно невелику площу, багато хто просто перестав існувати. По прогнозах аналітиків, кількість агентств нерухомості може скоротитися до 50% і навіть більше в результаті кризи.

Що нас чекає

Основну масу агентств нерухомості що пережили кризовий період складуть крупні клієнтоорієнтірованниє компанії, що представляють на ринку нерухомості багатопрофільні послуги, команда яких, що управляє, має чіткі уявлення про свої цілі і уміє управляти витратами. Клієнтоорієнтірованность і уміння чітке планувати витрати дозволить утриматися на плаву і дрібнішим агентствам, які, подолавши кризу, стануть стійкіші. Інші агентства зможуть вижити, лише об'єднавшись. Для агентств нерухомості криза стане процедурою, що санує, в результаті якої слабкі і нежиттєздатні агентства просто зникнуть, поступившись місцем професіоналам.

Комерційна нерухомість Новосибірська